Wohnen fühlen. Immotionen wecken.

 

Sachwertverfahren

 

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21-23 ImmoWertV geregelt. Es beruht im Wesentlichen auf dem Wert der Bauausführungen (Ausstattung, Architektur) des Objektes und wird überwiegend bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie anstelle des Vergleichswertes bei eigengenutzten Eigentumswohnungen angesetzt. Zur Ermittlung des Sachwertes werden zunächst die Herstellungskosten auf Basis aktueller, d.h. heutiger Preise ermittelt und im Anschluss mit Abschlägen (Altersabschreibung, Restnutzungsdauer, Baumängel, etc.) sowie Zuschlägen (Bauausführung, Sonderausstattung, Außenanlagen, etc.) berechnet. Abschließend wird der Grundstückswert addiert und ggf. Lagefaktoren berücksichtigt. 


Nachfolgend werden die im Sachwertverfahren anfallenden Begriffe kurz erläutert.


Ausstattungsstandard  

Der Ausstattungsstandard fließt als Faktor in die Baukosten und damit in die Bewertung von Wohnimmobilien mit ein. Bewertet wird der Standard von Heizung, Bodenbelägen, Dämmung, Fenster und Türen, Elektroinstallation sowie Sanitäranlagen. Hierbei wird unterschieden zwischen:

• Einfache Ausstattung

• Durchschnittliche Ausstattung  

• Hochwertige Ausstattung  

• Sehr hochwertige Ausstattung  


Herstellungskosten  

Die Ermittlung der gewöhnlichen Herstellungskosten erfolgt auf Basis der im Bewertungsformular getätigten Angaben zu Ausstattung und Bauweise der Immobilie. Für diese Angaben werden mit Hilfe der Baukostentabelle NHK 2010 (Neubau HerstellungsKosten) die durchschnittlichen Kosten ermittelt, die für einen Neubau der zu bewertenden Immobilie nach aktuellen Baustandards in dieser Lage und Ausführung anfallen würden.  


Modernisierung  

Umbau oder Ausbaumaßnahmen können den Wert einer Immobilie, insbesondere bei älteren Objekten aufgrund der damit einhergehenden Verlängerung der Restnutzungsdauer nachhaltig beeinflussen. Modernisierung betrifft beispielsweise die Erneuerung von Heizung, Fenstern, Türen, Sanitäranlagen, Elektroinstallationen, Dach, Dämmung etc. Je neuer die Ausstattung einer Immobilie ist, desto positiver ist der Einfluss auf den Immobilienwert.  


Restnutzungsdauer             

Die Restnutzungsdauer in Jahren bemisst die Zeit, in der eine Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist abhängig von der angenommenen Gesamtnutzungsdauer, dem Baujahr, dem Ausstattungsstandard und den Modernisierungen der Immobilie. Für die Immobilienbewertung wird eine durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer für Wohnimmobilien von 60-100 Jahren angesetzt.